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El regreso de la ADU


Cochera detrás de un bungalow de Chicago en Forest Glen (Foto: VHT Studios)

¿Qué es?

Tal vez haya escuchado este acrónimo últimamente, o tal vez no, pero definitivamente conoce estas ubicuas unidades de vivienda por un nombre u otro. Las ADU se refieren a unidades de vivienda accesorias, pero esa es solo otra forma de decir suites secundarias, casas de huéspedes, suites con jardín, suites para suegras, apartamentos para abuelas, cocheras, casas de callejones, anexos para abuelas, apartamentos de garaje o apartamentos accesorios. Curiosamente, Chicago está llamando a estas "unidades de vivienda adicionales" en la página web de la ciudad, tal vez porque "accesorio" suena más como un collar que como un apartamento.


Arthur Fonzarelli's garage apartment in Happy Days (1976)

Concedemos que "ADU" y sus alias no son términos especialmente atractivos, pero hay algunas ventajas reales de estas unidades de vivienda que exploraremos a continuación. Primero, lo invitamos a cerrar los ojos y recordar cómo, en Happy Days, Fonzie vivía en un apartamento con garaje muy transitado que alquiló a los Cunningham. La renta baja (combinada con la capacidad de Arthur Fonzarelli de marcar o pagar por canciones en la máquina de discos) permitió obtener dinero extra para comprar piezas de motocicletas y otras cosas por el estilo. De hecho, algunos lugares del país se refieren a las ADU como "Fonzie Flats" (¡atrévete a soñar, Chicago!). Si el estilo de vida de "greaser" no resuena, tal vez considere la cabaña de Nick Carraway en The Great Gatsby como su punto de inspiración, o el ático que albergaba a la incomparable Michelle Obama y su familia en la mitad superior del bungalow de su tía abuela en Chicago en South Shore.


(Izquierda) Michelle Obama y su familia vivían en un ático tipo bungalow encima de su tía abuela en South Shore; (Derecha) El bungalow que contenía el ático de Michelle Obama en South Shore (Foto: Anna Munzesheimer)

La idea básica es que la ADU es secundaria a la casa principal, pero por lo general tiene su propia entrada, cocina, baño y sala de estar. Hay tres tipos de ADU: interior, interior con modificación y independiente. Ejemplos de estas unidades accesorias incluyen:

  • Un apartamento encima de un garaje independiente trasero (un "apartamento garaje" o "apartamento Fonzie")

  • Un apartamento sobre el piso principal de una casa (la casa de la infancia de Michelle Obama)

  • Un apartamento debajo del piso principal de una casa (una "suite en el sótano")

  • Un apartamento adjunto a una casa a nivel del suelo

  • Una suite separada de la vivienda principal (una "suite con jardín" o "casa de huéspedes" o la cabaña de Nick Carraway)

Aquí hay un gráfico útil para mostrarle cómo se verían algunas de estas variaciones:


Tipologías de ADU (Imagen: Booth Hansen)

Historia de las ADU

Anuncio de 1944 para la creación de una ADU mediante la expansión de un bungalow en Chicago para albergar a los veteranos de la posguerra. (Imagen: Chicago Tribune)

Las ADU siempre han existido de una forma u otra, pero fueron especialmente populares en los Estados Unidos a principios del siglo XX. Los hogares multigeneracionales eran comunes, de ahí el apartamento de los "suegros", que permitía una vida independiente y, posiblemente, conservaba la cordura. También hubo escenarios como soldados que regresan de la guerra en masa y regresan a casa. Las familias a menudo construían adiciones a las casas existentes o buscaban otros arreglos similares que permitieran la privacidad.


1953 anuncios para la construcción de apartamentos en ático y sótano (Imagen: Chicago Tribune)

El auge de la construcción de Chicago en el siglo XX ocurrió durante las décadas de 1910 y 20 y luego comenzó de nuevo en la década de 1950. (En caso de que sienta curiosidad, la pausa entre estos dos períodos fue causada por una combinación de la Gran Depresión, una interrupción de la construcción durante la Segunda Guerra Mundial, luego la despoblación de la ciudad debido a los subsidios para la construcción de viviendas otorgados a los soldados que regresaron y se mudaron a los suburbios, pero eso es para otra publicación de blog). En la década de 1950, la población de Chicago estaba aumentando, como lo demuestran las hordas de casas de mediados de siglo que crearon vecindarios completamente nuevos, así como los miles que llenaron los lotes baldíos en las comunidades existentes. Este aumento en la década de 1950 llevó a los funcionarios de la ciudad a temer el hacinamiento y, como resultado, las estructuras residenciales secundarias fueron prohibidas en Chicago en 1957. Además, los cambios de zonificación, como los requisitos de estacionamiento fuera de la vía pública, limitaron gravemente la capacidad de crear espacios habitables adicionales a partir de espacios existentes subutilizados. Entonces, la pregunta es, ¿por qué vuelve a surgir todo esto?


¿Por qué traer de vuelta la ADU? Vivienda asequible.

Según un artículo del Chicago Tribune escrito en abril de este año, a Chicago le faltan 120.000 unidades en viviendas asequibles. Son muchas unidades. Pero, la idea de que la vivienda asequible solo se puede crear a través de nuevos proyectos de construcción masiva es una visión limitada, ¿por qué no poner a trabajar también los edificios existentes? ¿Por qué no ayudar simultáneamente a los propietarios de esas casas a pagar su hipoteca o pagar sus crecientes impuestos con los ingresos por alquiler? Poder convertir cocheras, áticos y sótanos en apartamentos en edificios existentes significa muchas más unidades pequeñas disponibles en toda la ciudad. Si bien esto no nos llevará a 120,000 unidades, duplicará la densidad en un lote de la ciudad, y esa puede ser una pieza importante del rompecabezas.


Artículo de 1957 sobre un apartamento en el ático como una solución económica para una pareja (Imagen: Chicago Tribune)

Dicho esto, ha habido algunas preguntas sobre la efectividad de este plan. Por ejemplo, con la escasez de madera y otros materiales de construcción debido a COVID-19, los costos de renovación y construcción están muy altos, entonces, ¿significará eso que los alquileres de ADU tienen que ser más altos que "asequibles" para que la conversión valga la pena? Y, ¿el cumplimiento del código será una carga considerable?


Es un tema complejo con muchas barreras y muchas soluciones propuestas, y es probable que necesitemos muchos enfoques diferentes para abordar este problema de la vivienda de una manera significativa. La buena noticia es que los críticos están haciendo preguntas importantes mientras esta ordenanza aún se encuentra en la fase piloto y ya se han realizado algunas adaptaciones. El enfoque actual de la ciudad y las pautas de ordenanzas se encuentran al final de esta publicación.


Por qué les gustan a las personas conscientes del medio ambiente

Los proyectos de construcción masivos, como los que crean unas pocas docenas de unidades asequibles mezcladas con unidades de precio de mercado y compras, significan cantidades masivas de polvo creadas y sopladas a las áreas circundantes, sin mencionar una increíble cantidad de recursos extraídos, refinados, enviados y moldeado para crear estos nuevos edificios. Además de los recursos (muchos no renovables), se necesita mucha energía para hacer el edificio, y las máquinas utilizadas generan contaminación adicional. Más allá de esto, aproximadamente el 40% de nuestros residuos de vertederos se atribuyen a escombros de construcción / demolición y rellenos sanitarios que se llenan rápidamente. Tenemos que empezar a pensar más seriamente en utilizar el material de construcción resistente y bien hecho que ya tenemos. No podemos salir de una crisis que fue creada por una extracción excesiva de recursos. Incluso las casas "netas cero" tardan décadas en compensar la energía que se necesitó para construirlas.


Por supuesto, deberíamos construir de manera inteligente cuando construimos nuevos, pero ya tenemos miles de millones de pies cuadrados de espacio habitable existente y no se está utilizando todo. El sector de la construcción representa aproximadamente el 40% del consumo total de energía y el 38% de las emisiones de CO2 en los EE. UU., Por lo que cuantos más seres humanos tengamos en una casa, mejor desde el punto de vista del consumo de recursos. Eso significa que cuanto más densidad, mejor. Y, a menos que nos sintamos mártires por compartir nuestro espacio existente, podríamos volver a buscar a Fonzie en busca de orientación. En la década de 1950, los hogares estadounidenses tenían un promedio de 983 pies cuadrados de espacio para un tamaño de hogar de 3.37 personas. En la década de 2010, el hogar promedio era de 2,392 pies cuadrados para 2.59 personas. Vivimos en tres veces el espacio que solíamos tener. ¿Por qué gastamos todo ese dinero en calentar y enfriar habitaciones vacías?


Debido a que vivir en menos espacio era tan común en el pasado, muchas casas antiguas como los bungalows de Chicago se construyeron teniendo en cuenta la expansión. ¡Así que es una obviedad utilizar esos pies cuadrados no utilizados! Los áticos y sótanos sin terminar mantuvieron bajos los precios de las viviendas originales y permitieron construcciones futuras según lo permitiera el dinero, por lo que ya estamos bastante bien preparados para traerlos de vuelta a nuestro parque de viviendas existente. Y de nuevo, si fue lo suficientemente bueno para Michelle ...


Pero, ¿qué pasa con el carácter histórico del hogar?

Aquí está la cosa: la mayoría de las ADU son edificios separados en la parte trasera del lote o están incorporados en la envolvente original del edificio, por lo que hay un mínimo de monos con el carácter histórico de la casa o el ambiente general de la calle. Si bien a algunos propietarios les preocupa que sus vecinos vayan a agregar adiciones gigantes a sus hogares como resultado de la ordenanza, bueno, es difícil decir cómo se desarrollará eso en cada caso. Pero, los conservacionistas históricos generalmente están de acuerdo después de años de ver casas antiguas destruidas y reemplazadas por nuevas construcciones visualmente incompatibles. Incluso si se agrega una segunda historia (no estamos abogando por eso, pero si) al menos los contratiempos, los materiales del primer piso y los detalles arquitectónicos permanecen, al igual que el ritmo general de la calle.

Una casa de 1911 en Evanston, IL con una ADU separada (Foto: AARP)

En la mayoría de los casos, las ADU son una forma suave de agregar densidad sin destruir nuestra infraestructura y vecindarios existentes. Poder agregar inquilinos a casas antiguas también significa que los pagos de la hipoteca, los impuestos y el mantenimiento de la casa pueden complementarse con el alquiler, lo que mantiene a la gente al tanto de sus facturas y continúa viviendo en esas casas. Las propiedades vacantes son siempre más vulnerables porque los desarrolladores pueden arrebatarlas y derribarlas para construir algo más grande.


Estas unidades de vivienda adicionales hacen amigos. Los defensores de la vivienda asequible comprenden la importancia de aumentar la densidad en un edificio para crear unidades más pequeñas con fines de alquiler. Los defensores del medio ambiente también comprenden la importancia de la densidad para compartir recursos con el fin de reducir la huella de carbono. Entonces, todos pueden tomarse de la mano ahora porque agregar una ADU a una casa existente significa aumentar la densidad en cualquier lote sin necesidad de demoler la casa existente. ¡Hurra!


¿Quién quiere vivir en una ADU?


Gente más joven.

Una investigación realizada por el Instituto de Tecnología de Massachusetts en 2015 encontró que los millennials prefieren alquilar a ser propietarios, prefieren las ciudades a los suburbios, es probable que vivan en casa con sus padres y están posponiendo el matrimonio por más tiempo que las generaciones anteriores, lo que significa menos hijos y menos propiedad de la vivienda. La "accesibilidad a pie" (tener senderos amplios, seguros y despejados y estar a poca distancia de tiendas, restaurantes, entretenimiento, transporte, parques, instalaciones culturales y otras cosas que hacen que la vida valga la pena) también es clave, y las ciudades tienden a tener puntajes más altos de accesibilidad a pie (visite www.walkscore.com para conocer la puntuación de su propio vecindario).


El sueño americano cambiante, junto con otros factores —como el aumento vertiginoso de la deuda de préstamos estudiantiles, los costos del seguro médico, los salarios que no se han mantenido a la altura de la inflación y otras barreras a los ingresos prescindibles— ha hecho que los espacios de vida más pequeños y asequibles sean cada vez más necesarios. Y resulta que una pandemia no ayuda. Esta realidad es la misma para la Generación Z, y con el caos financiero de la pandemia, parece probable que incluso más jóvenes se queden en casa con su familia cuando sea posible.


Y resulta que las personas mayores también quieren vivir en ellas.

En 2019, AARP (la organización no partidista sin fines de lucro más grande dedicada a empoderar a los estadounidenses de 50 años o más) publicó un informe en apoyo de las ADU y su papel crucial con nuestra población que envejece. Según sus datos, las personas mayores de 50 años prefieren vivir en vecindarios transitables que ofrecen una combinación de opciones de vivienda y transporte y que están cerca de trabajos, escuelas, tiendas, lugares de entretenimiento y parques. Básicamente, ¡quieren lo que también quieren las personas menores de 50 años! Vivir en un "apartamento para los suegros" o alquilar una ADU simplemente por los beneficios de la asequibilidad y la ubicación permitiría que los adultos con ingresos fijos aún tuvieran fácil acceso a alimentos, servicios, médicos, etc.


Pero según la mujer de 43 años que escribe esta publicación en el blog, ¡50 es todavía bastante joven! Y muchos en este grupo de edad buscan crear ADU como propietarios, no necesariamente como inquilinos. En una encuesta de AARP de 2018, las personas mayores de 50 años que considerarían crear una ADU dijeron que lo harían para:

  • proporcionar un hogar para un ser querido que necesita atención (84%)

  • proporcionar vivienda a familiares o amigos (83%)

  • sentirse más seguro al tener a alguien viviendo cerca (64%)

  • tener un espacio para invitados (69%)

  • aumentar el valor de su vivienda (67%)

  • crear un lugar para que se quede un cuidador (60%)

  • obtener ingresos adicionales por alquilar a un inquilino (53%)


¿Cuál es el estado actual de la nueva ordenanza?

Se ha avanzado mucho y, a medida que llegue más información en los próximos años, es probable que la ordenanza continúe actualizándose y modificándose. La versión actual de la Ordenanza de Unidades de Vivienda Adicionales (ADU), aprobada por el Ayuntamiento de Chicago en diciembre de 2020, permite ADU en áticos, sótanos y edificios accesorios (piense en el lote trasero). También proporciona un camino para la legalización de unidades que se construyeron previamente sin aprobación de zonificación y permisos de construcción. Pero, después de que los críticos de la ordenanza cuestionaron algunos de los planes originales, la ciudad pasó a un programa piloto, en lugar de abrirlo en toda la ciudad, para ver si estas ADU funcionarán y funcionarán como se esperaba. Los requisitos de vivienda asequible a continuación también son el resultado de conversaciones tempranas, pero no vamos a entrar en el meollo de esos requisitos en esta publicación. La siguiente información se toma directamente de la página de la Ordenanza de ADU del sitio web de la Ciudad de Chicago y hay más de donde provino, así que busque en los enlaces a continuación para obtener más detalles.


Elegibilidad

A partir del 1 de mayo de 2021, los propietarios de cinco áreas piloto de ADU pueden presentar una solicitud en www.chicago.gov/adu para crear una o más ADU en su propiedad.

  • Zona norte, que cubre partes de las áreas comunitarias de Edgewater, Lake View, Lincoln Square, North Center, Uptown y West Ridge

  • Zona noroeste, que cubre partes de las áreas comunitarias de Albany Park, Avondale, East Garfield Park, Hermosa, Irving Park, Logan Square, Near West Side y West Town

  • Zona oeste, que cubre partes de las áreas comunitarias de East Garfield Park, North Lawndale, South Lawndale y West Garfield Park

  • Zona sur, que cubre partes de las áreas comunitarias de Ashburn, Auburn Gresham, Chatham, Chicago Lawn, Englewood, Greater Grand Crossing, Roseland, Washington Heights, Washington Park, West Englewood, West Lawn y Woodlawn

  • Zona sureste, que cubre partes de las áreas comunitarias de East Side, Hegewisch, South Chicago y South Deering

Además del requisito geográfico, las propiedades también deben:

  • Tener al menos 20 años si agrega una unidad de conversión en el sótano o el ático

  • Estar ubicado en un distrito de zonificación residencial, ya sea un RM, un RS o un RT, con la excepción de RS-1, vivienda unifamiliar

Para encontrar la zonificación de una propiedad, busque la dirección en el mapa de zonificación de la ciudad de Chicago.


Requisitos de recuento de unidades

La ordenanza permite que las ADU se construyan en propiedades que tengan unidades residenciales legales existentes. También hace una distinción entre las cocheras , que son unidades nuevas creadas en un edificio separado en el patio trasero, y las unidades de conversión , que son unidades nuevas construidas en un edificio residencial principal existente que tiene al menos 20 años de antigüedad, generalmente en el ático o el sótano. espacio.

La cantidad de ADU permitidas depende de la cantidad de unidades legales existentes en una propiedad:

  • Para propiedades con 1 a 4 unidades, el dueño de la propiedad puede agregar una unidad de cochera a cualquier propiedad, o una unidad de conversión a propiedades que tengan al menos 20 años de antigüedad.

  • Para propiedades con 5 o más unidades, las cocheras no están permitidas, pero el dueño de la propiedad puede crear hasta un 33 por ciento más de unidades como unidades de conversión.

Requisitos y oportunidades de asequibilidad

Para las propiedades con dos o más unidades de conversión, todas las demás unidades deben estar legalmente restringidas y ser asequibles al 60 por ciento del ingreso medio del área (AMI) durante 30 años después de su construcción. Las propiedades con dos o tres unidades de conversión deben tener una unidad asequible, las propiedades con cuatro o cinco unidades de conversión deben tener dos unidades asequibles, etc.

Además, los propietarios interesados ​​pueden asociarse con el Fondo Fiduciario de Viviendas de Bajos Ingresos de Chicago para recibir subsidios para apoyar a los inquilinos de unidades de conversión que ganan un 30 por ciento de AMI o menos.


Programa de préstamos para vecindarios de ADU

Habrá asistencia financiera disponible para propietarios de viviendas de ingresos bajos y moderados en forma de préstamos condonables para completar el trabajo relacionado con ADU. El Programa de préstamos para vecindarios de ADU estará disponible para los hogares que generen hasta un 80 por ciento del AMI, que se describe en la tabla a continuación.

Los solicitantes calificados serán elegibles para préstamos condonables de hasta $ 25,000. Esa cantidad máxima aumentará a $ 35,000 para el trabajo que resultará en una ADU accesible a la ADA. Más información sobre el Programa de préstamos para vecindarios de ADU estará disponible cuando las solicitudes se abran más adelante en 2021.


Regulaciones adicionales

Las regulaciones clave adicionales se enumeran a continuación.

  • No se requiere estacionamiento adicional para las ADU recién creadas

  • No se puede eliminar ningún estacionamiento existente en el lugar para crear ADU sin ajustes administrativos u otro alivio de zonificación

  • No se permiten arrendamientos a corto plazo o alquileres de vacaciones, como Airbnb, en las ADU

  • Las cocheras no pueden cubrir más del 60 por ciento del retroceso trasero requerido de una propiedad y no pueden contener más de 700 pies cuadrados de espacio habitable.

  • Ningún elemento de una cochera puede exceder los 22 pies de altura total sobre el nivel del suelo.

  • Las ADU están exentas de las reglas de área mínima de lote por unidad

  • En las zonas norte y noroeste, los lotes baldíos pueden tener cocheras construidas antes de una residencia principal, pero esto no está permitido en otros lugares.

  • En las zonas Oeste, Sur y Sudeste, los edificios con una a tres unidades deben estar ocupados por sus propietarios para poder agregar una unidad de conversión.

  • En las zonas oeste, sur y sureste, los edificios deben estar ocupados por sus propietarios para poder añadir una cochera.

  • En las zonas Oeste, Sur y Sudeste, solo se emitirán dos permisos de ADU por bloque por año

Requerimientos de aplicacion

Las solicitudes de permisos de construcción para una ADU deben incluir planos preparados por un arquitecto o ingeniero estructural con licencia de Illinois. El arquitecto o ingeniero puede presentar la solicitud de permiso directamente al Departamento de Edificios (DOB) o puede trabajar con un expedidor de permisos con licencia de la Ciudad para hacerlo.


Los propietarios interesados ​​en solicitar un permiso ADU a partir del 1 de mayo pueden comenzar a obtener estos servicios profesionales ahora. El dueño de una propiedad también puede contratar a un contratista general; sin embargo, pueden ser elegibles para actuar como su propio contratista general si la propiedad tendrá menos de seis unidades después de que se complete el trabajo de la ADU. Se requieren contratistas de electricidad, plomería y albañilería con licencia de la ciudad para que se realicen trabajos de electricidad, plomería o albañilería bajo el permiso.

Una solicitud de admisión inicial será revisada por el Departamento de Vivienda (DOH) antes del proceso típico de permisos a través del Departamento de Edificios (DOB). Ciertas solicitudes para una ADU pueden requerir una carta de opinión de zonificación del Departamento de Planificación y Desarrollo (DPD) para afirmar la cantidad de unidades legalmente establecidas si el solicitante no puede producir registros aceptables.


Las preguntas adicionales sobre la Ordenanza de la ADU y el próximo período de solicitud pueden dirigirse a adu@cityofchicago.org .


Recursos adicionales

 

Fuentes de blogs y recursos adicionales

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